Бревном по камню

Станет ли частный деревянный дом альтернативой кирпичному

НЕСМОТРЯ НА ФОРСИРОВАННУЮ ЗАСТРОЙКУ ПОДМОСКОВЬЯ ДОРОГИМИ КОТТЕДЖАМИ, ВЫГЛЯДИТ РЕГИОН НЕ ПО-ЗАПАДНОМУ. ДОМА В ОСНОВНОМ КИРПИЧНЫЕ, В ТО ВРЕМЯ КАК НА ЗАПАДЕ ИЗ КИРПИЧА УЖЕ ПРАКТИЧЕСКИ НЕ СТРОЯТ. В США И КАНАДЕ 70% ЧАСТНЫХ ДОМОВ СДЕЛАНО ИЗ ДРЕВЕСИНЫ, А В СКАНДИНАВСКИХ СТРАНАХ ДО 95%- СПРОС НА ДЕРЕВЯННЫЕ ДОМА БУРНО РАСТЕТ И В РОССИИ НО НЕ БЫСТРЕЕ, ЧЕМ НА КАМЕННЫЕ. ЭТО НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД СТРАННО! ДЕРЕВЯННЫЕ ЖЕ ДЕШЕВЛЕ.

Гендиректор компании «Терра-инвестиции» Андрей Мажаров занимается бизнесом, связанным с загородной недвижимостью, уже семь лет. Вкладывался в дома в подмосковных элитных поселках Павлово на Новорижском шоссе и Пестово на Дмитровке. Консультировал входящую в группу «Интеррос» девелоперскую компанию «Открытые инвестиции». В двух первых поселках дома исключительно кирпичные, но, по словам Мажарова, у него есть и опыт работы с деревянными домами.

Впрочем, это скорее случайность, нежели дань моде. Как говорит Мажаров, он не заметил, чтобы с конца 1990-х предпочтения покупателей сместились в пользу деревянных домов и в ущерб кирпичным. Причина проста «эти дома не являются взаимозаменяемыми». Кирпичные жилища больше строят для постоянного проживания, деревянные -для временного, в качестве дач.

Наблюдения бизнесмена подтверждаются данными Ассоциации деревянного домостроения (АДД). Если в 2005 г. площадь новых деревянных домов в России составила 4 млн м², то в 2006-м 5,8 млн м², или на 45% больше. Но при этом доля дерева в общем объеме индивидуального жилищного строительства как была, так и осталась на уровне 23%. Представление современных россиян о деревянном доме как пригодном лишь для временного проживания оказалось очень устойчивым. АДД вместе с другим профильным объединением предпринимателей Российской ассоциацией производителей и потребителей деревянных клееных конструкций (РАДеКК) надеется потребительский стереотип разрушить.

ВОЙНА ДВОРЦАМ

Послушать предпринимателей, прямо заинтересованных в развитии рынка деревянных домов, так у каменных жилищ перед ними вообще нет ни одного преимущества. Деревянные дома более сейсмостойки (дерево гнется, а кирпич крошится), требуют меньших затрат на обогрев (теплопроводность дерева ниже, чем у кирпича) и даже менее пожароопасны. «Загораются в первую очередь не стены, а внутренние предметы, и здесь между бетонными, кирпичными и деревянными домами нет особой разницы, защищает любимый стройматериал заместитель исполнительного директора РАДеКК Николай Карев. Более того, несущие конструкции деревянного дома во время пожара даже более стойкие». Крепкие и тонкие стальные перекрытия в каменных домах, объясняет Карев, «плывут» уже через 15 минут пожара. Толстые же деревянные балки за счет того, что обугливание и прогрев дерева происходят медленнее, выдерживают целых полчаса.

А еще на возведение каменного дома нужно не менее сезона, в то время как современное деревянное строение собирается на площадке за пару недель. Наконец, деревянные дома ощутимо дешевле кирпичных. Простой панельно-каркасный деревянный дом стоит $350 -480 за м², что примерно втрое меньше цены кирпичного дома. Дома из массивной древесины -к ним относятся срубы, а также дома из оцилиндрованных бревен, цельного или клееного бруса достигают 6о - 90% стоимости «кирпича» в зависимости от примененной технологии. Самая дорогая и модная из них -клееный брус, дом из него обходится приблизительно в $1100 за 1 м².

Мажаров из «Терра-инвестиций» отмечает, впрочем, что на цену заметно влияет еще целый ряд факторов. Например, бренд изготовителя комплекта. Можно найти кирпичный дом без инженерии и отделки по цене $8оо за 1 м², в то время как аналогичный дом от финской Honka, одного из лидеров деревянного домостроения в своей стране, обойдется по $1000 за метр. При этом «нефирменный» дом из цельного бруса (с коммуникациями и отделкой) можно уложить и в $600 за 1 м².

Конечно, цена, по которой вы покупаете готовое строение, сильно зависит от престижности района застройки. На Рублевке, скажем, отказываться от того материала, который вам нравится, из-за каких-то $200 за 1 м² смысла нет.

Сравнительно низкая популярность деревянных домов в России объясняется также социально-демографическими причинами. Большая часть населения -городские жители. Только 35 млн россиян, или 24,5% населения, живут в индивидуальных малоэтажных домах, из которых 10% -деревянные. «По сравнению с Европой и Японией мы по деревянным домам отстаем в десятки раз», печалится представитель РАДеКК Карев.

Но ситуация может измениться. До последнего времени в России не было * современных технологий деревянного домостроения. Горожанам предлагали либо легкие дачные домики, где и правда постоянно жить нельзя, либо совсем дорогие эксклюзивные строения. Сейчас предложение деревянных домов, пригодных для постоянного проживания, появилось. Возник и спрос. Цены на квартиры в Москве достигли таких величин, что идея поселения в сравнительно недорогом деревянном доме в Подмосковье многим уже не кажется безумной. Спрос даже опережает предложение. Мода пошла.

ПЕРВОБЫТНЫЙ БУЛЬОН

Игроков на совсем недавно возникшем рынке -множество, в основном они мелкие. До консолидации рынка еще очень далеко. «В этом сегменте в России сегодня вообще нет компаний, которые бы контролировали более 5% рынка»,утверждает Михаил Лифшиц, президент группы компаний «Глобал Эдж», которая поставляет деревообрабатывающее оборудование и инструмент (объем продаж в 2006 г.$30 млн). Согласно подсчетам специалистов сравнительно крупной компании «Зодчий» ($82 млн в 2006 г.), которая строит главным образом не жилые, а простейшие садовые домики, из 37000 Деревянных домов, появившихся в 2006 г. в России, 19000 произведено всего крупными специализированными фирмами. Сам «Зодчий» поставил 14000 домиков, но это не значит, что компания контролирует около 40% рынка, ее изделия стоят в среднем около $6000. По данным АДД, в число крупнейших игроков в нише жилого деревянного домостроения входят компания «Хаус Концепт Содружество», строительная компания «Русь», «Концерн Дитрих-Дизайн», «Регион-Строй», «Тимбер-продукт» (все -Санкт-Петербург), «Роснефтьресурс», «ЭкоДом», «НЛК Домостроение» (все Москва), «Детинец» (Московская область). Около половины всех домов было сооружено частными строителями и пример но 250 мелкими строительными фирмами. Большинство из них создано на базе региональных деревообрабатывающих комбинатов, сохранившихся со времен СССР. Есть и исключения. Например, коттеджами решила заняться компания «Прогресстех», специализирующаяся на строительстве аэропортов и аэродромов. В конце 2006 г. «Прогресстех» выиграл тендер на инженерные работы в Шереметьево-3- Но инженеры фирмы одновременно получили от руководства поручение «проработать тему» строительства в районе аэропорта домов из клееного бруса. Непрофильный характер задания директора аэрокосмических инженерных программ «Прогресстеха» Антона Жиганова не смущает: «Мы много путешествуем по миру и видим, как строят на Западе». Когда аэропорт заработает, на домики явно будет спрос.

Несмотря на то что на рынок хлынули новые игроки, к увеличению спроса, по свидетельству управляющего партнера группы «Зодчий» Михаила Королева, оказались не готовы ни лесопромышленники, ни строители. Первые не смогли произвести достаточно стройматериалов, вторые оказались не в силах обеспечить рынок бригадами рабочих. Михаил Лифшиц из «Глобал Эдж» говорит, что его заказчики загружены работой на восемь месяцев вперед: «Они завалены заказами так, что не продохнуть».

Западные компании также не смогли исправить перекос на рынке: по оценкам Королева, на их долю в 2006 г. пришлось всего 4% продаж домов. Лифшиц объясняет это удаленностью западных специалистов от места застройки, Королев ценами на западную продукцию, которые превышают среднерыночные на 20-25%. Кстати, есть опасность, что в условиях дефицита и российские компании начнут взвинчивать цены, что может подорвать саму идею победы над кирпичными домами. «Важно, чтобы строительные компании не увлеклись повышением цен и в этом сегменте не начался тот же беспредел, который происходит в городской недвижимости, -опасается начальник отдела маркетинга строительной компании «Русь» Владимир Горшенин. Люди рассматривают деревянные дома как некую альтернативу, и важно эту нишу не превратить в фарс».

Развитие рынка тормозится также из-за нехватки специалистов. «Если у нас в стране 70 лет не было деревянной архитектуры, откуда взяться конструктору, который умеет посчитать сопромат деревяшки?» сетует Лифшиц. Еще одна проблема, парадоксальная для лесной державы, -дефицит сырья. Из 22 млн м3 пиломатериалов, произведенных в России в 2006 г., 14 млн м3 было экспортировано. Лифшиц рассказал, что когда он организовывал на Байкальском экономическом форуме в сентябре 2006 г. презентацию новых технологий деревянного домостроения, то оказалось, что брус дешевле привезти через всю страну из Череповца, нежели взять местный. «Леса, конечно, хватает и в самом Иркутске, -объясняет предприниматель, -но он все больше в вагонах, следующих в Китай».

ДЕРЕВЯННОЕ БУДУЩЕЕ

Несмотря на все проблемы, участники рынка в один голос заявляют, что деревянное домостроение в ближайшие годы будет бурно развиваться, причем в основном за счет малого и среднего бизнеса. Рентабельность по чистой прибыли группы «Зодчий», работающей в самом низком ценовом сегменте и сделавшей ставку на масштаб, по словам Михаила Королева, составляет всего ю-20% из-за того, что группа работает по полному циклу, включая лесозаготовку и деревообработку, чьи показатели рентабельности близки к нулевым. Строительные подрядные организации, свободные от этой обузы, работают с рентабельностью 20-30%, бригады шабашников -более 50%.

Если же говорить о панельно-каркасных домах, к примеру, то здесь отпускная цена ($800-1100 за 1 м²) может вдвое-втрое превышать себестоимость ($350-480) инвесторам есть смысл задуматься о вложениях в заводы по производству соответствующих материалов.

Тем более что здесь забрезжила господдержка. Правительство в прошлом году подкорректировало федеральную программу «Жилище» с учетом малоэтажной застройки. Как рассказал начальник отдела сопровождения нацпроекта Минрегионразвития Андрей Чибис, изменения касаются в основном инфраструктуры возводимых поселков.

Правительство будет субсидировать не половину процентной ставки по кредитам, привлекаемым на инженерную инфраструктуру, как предполагалось ранее, а полностью погашать ее за счет федерального бюджета. Кроме того, с 2007г.- будут предоставляться субсидии на обеспечение автодорогами новых микрорайонов малоэтажной и многоквартирной застройки. Приоритет, как обещает Чибис, будет отдаваться малоэтажным проектам. Наконец, если верить главе Минрегионразвития Владимиру Яковлеву, скоро будет принят и федеральный закон о малоэтажном строительстве, предусматривающий новые льготы. Гендиректор АДД Александр Черных говорит, что по самому оптимистичному прогнозу объем деревянного домостроения к 2010 г. может составить 24 млн м² в год -в 6 раз больше, чем год назад.

Осталось сделать жилые деревянные дома доступными для широких масс. Специальные программы ипотечного кредитования загородной недвижимости есть у Газпромбанка, Райффайзенбанка, банка «Сосьете Женераль Восток» и др. Но таких банков пока немного, а те, у кого нет готовых ипотечных про грамм, пытаются продавать вместо них другие продукты. В «Дельтакредите», к примеру, корреспонденту $т предложили в качестве альтернативы взять кредит на личные нужды, причем под залог московской квартиры. Такой кредит дороже и короче -на 10 лет до 12% годовых против 15 лет и 9,9% годовых для ипотечного кредита.

Директор центра ипотечного кредитования «ВТБ 24» Владимир Старых рассказал, что его банк сейчас разрабатывает ипотеку загородной недвижимости как отдельный продукт. Кредит будет выдаваться под залог земли в организованных поселках на срок до 25 лет под 9,8% годовых. Чибис из Минрегионразвития полагает, что банки сдвинутся с мертвой точки только тогда, когда закладные по загородной недвижимости начнет выкупать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Когда АИЖК эти продукты разовьет и они станут масштабными, естественно, ими будут заниматься и коммерческие банки»,говорит чиновник.

Пока АИЖК и банки не набрали обороты, производителям деревянных домов приходится заниматься ипотекой самим -как это делает, к примеру, «Строительная компания «Русь»», которая уже построила в Ленобласти два деревянных поселка и строит еще четыре. Как рассказал начальник отдела маркетинга компании Владимир Горшенин, она ведет несколько связанных с ипотекой программ, консультируя покупателей, а потом направляя их в банки, с которыми имеется договоренность о сотрудничестве. Горшенин признает, однако, что до массовости в этом сегменте далеко: «Мы же не можем дать населению денег. И те же банки, с которыми мы работаем, все равно рассматривают человека под микроскопом».

Если деревянное домостроение победит каменные дома, любителям кирпича не стоит переживать. Панельно-каркасный дом (сейчас на них приходится 10-10% рынка деревянных домов) можно облицевать хоть под дерево, хоть под кирпич. Сейчас в отдаленных дачных поселках принято строить деревянные дома, а ближе к Москвекирпичные. Андрей Мажаров из «Терра-инвестиций» полагает, что видимость этой ситуации сохранится и в будущем. Только на расстоянии до го км от МКАД люди будут заказывать дома, отделанные под кирпич, а подальше «деревянные». Сила традиции, ничего не поделаешь. АланХурумов