Germostroy.ru
Режим работы:
пн-пт : 07:00-16:30
  +7(903)136-66-75
+7(495)229-41-87
+7(495)483-72-94
germostroy@rambler.ru

Есть мнение Проектирование Перепланировка: правила и исключения

Перепланировка: правила и исключения

Из всех российских регионов в Москве действуют самые драконовские нормы по перепланировке или переустройству помещений в жилых домах и самая хлопотная процедура получения разрешений. Регулярно появляются на свет новые постановления столичного правительства с новыми требованиями и ограничениями. Однако никакие сложности и затраты не могут остановить наших граждан в их стремлении к совершенствованию /oсреды обитания. Данный материал составлен по материалам лекции, прочитанной в учебном центре "Школа прорабов" Е.С. Кленовой, и содержит практические рекомендации для тех, кто планирует сделать перепланировку квартиры или нежилого помещения в жилом доме в Москве.

Законодательные рамки

Правовые вопросы переустройств и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах в Москве регулируются Жилищным кодексом РФ, Законом города Москвы №37 от 29.09.99 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. №73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" в редакции от 15.11.2005 г., с изменениями от 25 сентября 2007 г. (№831-ПП), содержащими Приложение 2 "Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы". Помимо этих основополагающих законодательных актов московское правительство с периодичностью примерно раз в месяц генерирует различные распоряжения, касающиеся данной проблематики. Обязательным при переустройстве помещения является также соблюдение строительных норм и правил (СНиПов), касающихся санитарной, пожарной и прочей безопасности.

В соответствии с законодательством, под термином "переустройство помещения" подразумевается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт и техническую документацию. Перепланировка жилого и нежилого помещения в жилом доме - это изменение конфигурации помещения, которое должно быть отражено в техническом паспорте и технической документации. Любое несоответствие между фактической планировкой и поэтажным планом БТИ должно быть узаконено. Разреше ние на перепланировку или переустройство выдается территориальными "Мос-жилинспекциями".

По закону все физические действия по переустройству или перепланировке помещения начинаются только после получения разрешения и заканчиваются подписанием Акта приемочной комиссии и внесением соответствующих изменений в технический паспорт помещения. Но, до того как можно будет приступать к разбору стен и монтажу перегородок, предстоит еще пройти долгий и тернистый путь согласований...

Каким путем пойдете, товарищи?

После того как решение о перепланировке квартиры принято бесповоротно, приступаем к процессу согласования. Первый визит - в бюро технической инвентаризации (БТИ), где необходимо получить документ об исходной планировке помещения - Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией на дату последнего обследования.

Совет специалиста:

На квартиру в новостройке в БТИ без проблем выдадут Технический паспорт помещения. Если же дом старой постройки, и обследование не проводилось более 5 лет, то в инспекции настоятельно порекомендуют вызвать техника. От подобного предложения лучше категорически отказаться, взяв справку по состоянию на дату последнего обследования. В данном случае совершенно неважно, проводилось оно 10, 20 или 40 лет назад

- все равно в квартире запланирована перепланировка, а когда она закончится, придется снова вызывать техника из БТИ.

Второй шаг - заказываем архитектору дизайн-проект перепланировки. На этой стадии определится главное: по какому пути пойдет наше согласование - короткому или длинному. А чем путь длиннее, тем он, как известно, дороже.

В Москве действует 2 порядка согласования перепланировок и переустройств помещений:

- "по эскизу" (упрощенный путь);

- "по проекту" (долгий и тернистый путь).

По "эскизу" пойдешь - быстрее дойдешь

Если не затрагиваются несущие конструкции, воздуховоды, не планируется установка дополнительной сантехники - такая перепланировка может быть согласована "по эскизу". В противном случае придется разрабатывать и согласовывать полный комплект проектной документации. "По эскизу" могут быть согласованы такие типичные случаи перепланировки помещения, как демонтаж или увеличение проемов в НЕнесущих перегородках (например, демонтаж перегородки между ванной и санузлом), разворот ванной или без установки дополнительного сантехнического оборудования. Не считаются дополнительным оборудованием и не требуют специального согласования посудомоечные, стиральные, сушильные машины и другая бытовая техника.

Для согласования перепланировки квартиры по упрощенному варианту в территориальное отделение "Мосжилин-спекции" сдаются следующие документы:

- заявление установленного образца;

- технический паспорт или экспликация с поэтажным планом на последнюю дату обследования БТИ;

- правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о собственности, договор найма, для жителей новостроек

- инвестиционный договор);

- письменное согласие всех собственников, а для муниципального жилья - всех проживающих в квартире;

- эскиз перепланировки или переустройства.

Если перепланировка производится в помещении, которое находится в муниципальной собственности, на эскизе необходимо поставить печать балансодержателя (ДЕЗ, РЭУ). Для домов, которые построены до 1917 года, или имеют историческую или культурную ценность, дополнительно потребуется заключение Комитета по культурному наследию г. Москвы (Москомнаследие).

Изменения в планировке (эскиз перепланировки) наносятся ручкой или тушью прямо на копию плана из БТИ.

Все документы сдаются в 2-х экземплярах: оригинал + ксерокопия или нотариально заверенная копия и ксерокопия.

Если представленный эскизный проект не вызовет сомнений у Мосжилин-спекции, то через 45 рабочих дней она выдаст Решение о согласовании переустройства, и можно будет приступать к реализации задуманного. Если же у сотрудников Мосжилинспекции возникнут подозрения, что ваша перепланировка затрагивает несущие конструкции или увеличивает нагрузку на них, ведет к усечению воздуховодов или вносит какие-либо иные серьезные изменения в конструкцию здания, вам будет предложено провести техническую экспертизу проекта и принести техническое заключение

Завершение перепланировки ознаменуется подписанием Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. "Межведомственная" комиссия сама направляет документ в БТИ. Через 2 недели необходимо обратиться в БТИ, чтобы вызвать техника для получения нового Технического паспорта.

Совет специалиста:

Даже если на первый взгляд вам кажется, что задуманная вами перепланировка ограничится "малой кровью" и не потребует разработки полновесного проекта, лучше подстраховаться и предварительно проконсультироваться у специалиста или в соответствующей проектной организации. Часто даже совсем тоненькая стена между смежными помещениями не может быть демонтирована без последствий. Особенно это касается панельных домов, где почти все стены, кроме перегородки между ванной и санузлом, несут важную конструктивную нагрузку.

С особой осторожностью следует относиться и к перепланировкам в старых домах со смешанными перекрытиями. Металлические балки перекрытий в таких квартирах часто теряют свою несущую способность, особенно в зоне санузлов, и их приходится заменять. А деревянные перегородки, установленные в больших пролетах между несущими стенами, выполняют разгружающую функцию - их демонтаж может привести к провисанию перекрытия, и потолок соседей рухнет вам на голову.

"По проекту" пойдешь - на деньги попадешь

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, функциональное деление помещений, вносятся серьезные изменения в инженерное оборудование

- устанавливается дополнительная сантехника (дополнительные унитазы, раковины, душевые, ванны, биде, писсуары и т.п.), переносятся приборы отопления, трубопроводы, требуются дополнительные электрические мощности (например, в связи с переходом на электроплиту), изменяется внешний вид фасада здания

- в таких случаях долгий путь согласований неизбежен. Займет он в среднем около полугода, однако может затянуться и на год. Не рекомендуется начинать перепланировку раньше, чем будет получено разрешение "Мосжилинспекции".

Шаг 1. Для начала необходимо обратиться в компетентную проектную организацию, которая проведет техническую экспертизу проекта перепланировки и составит техническое заключение (документ, составленный на основании инженерных изысканий и устанавливающий возможность либо невозможность выполнения перепланировки). В Москве технической экспертизой проектов перепланировки помещений в жилых домах занимаются три проектные организации. Панельные дома всех серий, кроме КП, курирует Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии (МНИИТЭП). Обладатели помещений в жилых домах серии КОПЭ должны обращаться в мастерскую №20 Моспороекта-1. Все остальные типы жилых домов - старые кирпичные дома, "сталинки", а также современные монолитно-кирпичные дома - находятся в ведении института Мосжилниипроект, и именно туда необходимо обращаться для получения технического заключения на перепланировку. Этим же проектным ор ганизациям лучше всего поручить разработку проектной документации.

Перед тем, как выдать техническое заключение, проектная организация направляет специалиста, который осмотрит не только квартиру, где запланирована перепланировка, но и изучит расположение проемов в выше- и нижележащих помещениях.

Совет специалиста:

Если несущие конструкции при перепланировке не затрагиваются, то Проект перепланировки можно заказать любой проектной организации, имеющей лицензию. Однако Мосжилинспекция предъявляет определенные требования к составу и оформлению проектной документации, поэтому очень важно, чтобы специалисты выбранной проектной организации были с ними хорошо знакомы и не пришлось тратить время на многочисленные переделки.

Шаг 2. Получение заключений на проект в надзорных органах:

- Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор).

- Управлении государственной противопожарной службы (УГПС МЧС).

- Москомнаследии (для домов, построенных до 1917 года, и культурно-исторических памятников).

Если вносились какие-либо изменения во внешний вид фасада, необходимо будет получить разрешение в Архитектурно-планировочном управлении (АПУ) на реконструктивные работы. Для этого придется дополнительно сделать Архитектурный проект фасада всего дома (!) и согласовывать его в том же Роспотребнадзоре, у "пожарников", а по объектам культурно-исторической застройки - ив Москомнаследии.

К реконструктивным работам, которые требуют разработки Архитектурного проекта фасада, относятся любые изменения внешнего облика здания - от таких "невинных", как изменение конфигурации или цвета переплета окна или остекления балкона, до таких "кардинальных", как устройство дополнительных окон, дверей и балконов или ликвидация существующих, устройство дополнительных входов и т.д. В каких случаях без всей этой сложной процедуры не обойтись, а в каких можно проигнорировать "букву закона" - см. ниже в разделе "Правила и исключения".

Шаг 3. После того, как все инстанции пройдены, согласования получены, документы сдаются в службу "одного окна" территориальной "Мосжилинспекции".

Проект представляется в отдельном переплете - в 2-х экз. с предъявлением подлинников согласований. В его состав входят подробная пояснительная записка по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям, планы в требуемом масштабе; чертежи узлов и деталей; техническое заключение о состоянии объекта и другая документация, состав которой зависит от характера перепланировки.

К Проекту перепланировки также прикладываются:

- лицензия проектировщика;

- заявление установленного образца;

- договор на авторский надзор.

Технологии строительства 2(57)/2008



 
Москва, ул. Софьи Ковалевской 14а
тел./факс:
+7 (495) 229-41-87
germostroy@rambler.ru

Клеевой отдел: +7 (495) 543-26-65
 
Герметики ·  Мастики ·  Клеи ·  Гидрофобизаторы ·  Очистители ·  ЛКМ ·  Наливные покрытия ·  Утеплители ·  Гидроизоляция ·  Огнебиозащита ·  Пены полиуретановые ·  Инструменты ·  Антикоррозийные покрытия ·  Сухие смеси ·  Составы для бетона

Панельное домостроение ·  Монолитное и кирпичное домостроение ·  Деревянное домостроение ·  Производство стеклопакетов, монтаж окон

Наш информационный партнер - стоительный портал www.stroyka.ru Web-mastering © Почерк.Ru, 2006-2024