Germostroy.ru
Режим работы:
пн-пт : 07:00-16:30
  +7(903)136-66-75
+7(495)229-41-87
+7(495)483-72-94
germostroy@rambler.ru

Есть мнение Мнение специалистов Ценообразование и оптимизация затрат в малоэтажном строительстве

Ценообразование и оптимизация затрат в малоэтажном строительстве

Малоэтажное жилищное строительство — динамично развивающаяся сфера отечественной экономики. Стоимость нового малоэтажного жилфонда оценивается миллиардами евро в год. Основные объемы этого вида жилища (до 80% общероссийских объемов) вводятся в Центральном, Приволжском и Южном федеральных округах. Его доля в новом жилфонде первых двух округов составляет 50%, в Южном — 75%. Основными стеновыми материалами являются кирпич (до 50%) и древесина — бревна, брус и др. (около 30%). Панельные, щитовые и тому подобные малоэтажные здания ощутимого спроса в индивидуальном строительстве не имеют. В общей стоимости стройматериалов для индивидуального дома деревянные детали и конструкции (стены, окна и двери, полы, перекрытия, крыша и др.) составляют, в зависимости от вида стен (кирпич или брус, бревно), от 40 до 75%. Именно поэтому малоэтажное жилищное строительство часто называют деревянным домостроением.

В деревянном домостроении применяются, в основном, три известные архитектурно-строительные системы: домостроение из массивной древесины, каркасное и панельное домостроение. Как полагают специалисты, структура деревянного домостроения на ближайшие 10-15 лет (по оптимистическому прогнозу) будет выглядеть следующим образом: •домостроение из массивной древесины — 35-40%;

  • панельное деревянное домостроение — 30-35%;
  • каркасное деревянное домостроение — 25-30%.

Однако понятие «малоэтажное жилище» включает не только дома, состоящие из жилых односемейных единиц, но и дома квартирного типа, представляющие собой секционные и комбинированные системы (галерейно-блокированные, секционно-блокированные), предназначенные для высокоплотной застройки урбанизированных территорий.

Строительство блокированных жилых домов с числом блок-квартир от четырех до десяти позволяет снизить строительную стоимость квартиры по сравнению с отдельно стоящим домом на 20-25%, а также затраты на отопление — на 35-40%, на прокладку инженерных сетей и благоустройство территории — на 40-45%

Бытует заблуждение, будто критерием выбора жилья следует считать стоимость одного квадратного метра площади.

Тот же автомобиль никто ведь не станет покупать из расчета минимальной цены за 1 кг автомобильного металла! Современный загородный сельский дом — тоже сложное техническое изделие. При низкой стоимости квартира, дом или коттедж могут оказаться крайне неудобными, громоздкими, плохо отапливаемыми. Важна цена именно за готовое изделие, с учетом всех его преимуществ и недостатков.

Рассмотрим основные типы домов в малоэтажном строительстве и их ценовые характеристики.

Кирпичные лома

Кирпич — любимый строительный материал наших соотечественников. На долю кирпичных индивидуальных домов приходится до 35% от существующего малоэтажного фонда жилой недвижимости. Срок эксплуатации кирпичного дома до реконструкции — 100-150 лет.

Основной недостаток кирпичного домостроения: трудоемкость процесса строительства (сроки возведения составляют в среднем 6-12 мес). К тому же по сравнению с другими строительными материалами кирпич уверенно держит пальму первенства по ценовым характеристикам: стоимость возведения такого дома с учетом стоимости строительных и отделочных материалов — от $500 до 700 за 1 м2.

Оптимизировать затраты в кирпичном домостроении позволяет применение кладки с использованием эффективного утеплителя, а также применение пустотелого кирпича и крупноформатных керамических камней.

Малоэтажные дома на основе сборного железобетона

Существуют проекты универсальных домов от одного до трех этажей из сборных железобетонных конструкций, которые позволяют строить как индивидуальные, так и рядные дома. Благодаря высокой автоматизации производства и быстрому монтажу затраты на строительство таких домов не будут высокими. Зато их качество будет на современном уровне благодаря совершенно иной технологии монтажа и современным архитектурно-планировочным решениям.

Строятся такие дома из двухслойных панелей, которые позволяют возводить наружные стены без характерных для прежних панелей наружных швов, зато с современным оформлением фасадов.

Дома из ячеистых бетонных блоков (газобетонные и пенобетонные блоки)

Ориентировочная стоимость коробки дома с учетом стоимости фундамента, монолитных перекрытий и кровельных конструкций — $180 за 1 м2 общей площади по наружным стенам. При стандартной комплектации ориентировочная стоимость дома «под ключ» составляет $400-500 за 1 м2 при сроках строительства 7-9 месяцев.

Единственный недостаток домов из ячеистых бетонов — необходимость лицевой отделки. Непрезентабельный внешний вид материала требует наружной облицовки стен, что не всех потребителей устраивает.

Монолитные дома во временной (оборачиваемой) опалубке

Монолитный бетон в малоэтажном строительстве также находит достаточно широкое применение.

Данный вид строительства распространен в южных регионах. В качестве опалубки в основном используются доски. Бетон привозной или изготавливается на строительной площадке в бетоносмесителях. При больших объемах может использоваться и мелкощитовая индустриальная опалубка.

Современные опалубочные системы позволяют бригаде в 5-7 человек бетонировать ежедневно одну блок-секцию на две квартиры трех-, четырехэтажного типового дома.

Себестоимость таких монолитных домов — от $680/м2.

Монолитные жилые дома в несъемной опалубке

При строительстве по технологии монолитного строительства с применением несъемной опалубки можно выделить следующие преимущества:

  • простота и скорость монтажа конструкций;
  • отсутствие тяжелой подъемной техники;
  • малые размеры строительной площадки;
  • повышенные эксплуатационные свойства (тепло- и звукоизоляция, высокое качество поверхности конструкций стен и потолков);
  • уменьшение нагрузки на фундамент за счет низкого веса конструкций;
  • увеличение полезной площади здания за счет уменьшения толщины стен;
  • снижение себестоимости строительства.
  • По нашей оценке стоимость коробки монолитного дома площадью приблизительно 140-150 мг укладывается в показатель $240-260 за 1 мг.

    Перспективно применение в малоэтажном строительстве несъемной опалубки из пенополистирола. Такая опалубка собирается насухо с применением связей между наружным и внутренним слоями из отдельных блоков толщиной 7-10 см нескольких типоразмеров. После затвердевания бетона, залитого внутрь, снаружи такая стена штукатурится полимерным раствором по сеткам из стекловолокна или цементным раствором по стальной сетке.

    Системы с применением несъемной опалубки достаточно экономичны и имеют довольно большое будущее, особенно в программах, предусматривающих использование ипотечных схем кредитования и государственное финансирование.

    Рубленые дома ручной работы

    Стоимость 1 м2 рубленого дома ручной работы колеблется в пределах от $30 до 550.

    Дома, сруб которых стоит $30-60 за 1 м2, как правило, обладают низкими потребительскими свойствами: диаметр бревна — около 20 см и ниже, треугольный паз, углы срублены «в лапу», не применяются антисептики; эти дома нуждаются в обшивке, как наружной, так и внутренней, зачастую требуют дополнительного утепления. Срок их службы составляет не более 30-40 лет. Их изготавливают в очень короткие сроки (баню можно срубить за 2-3 дня). Конкуренция на этом рынке очень высока, имеет место избыток рабочей силы. Такие срубы стоит использовать только для строительства дачи или хозяйственных построек.

    Дома из оцилиндрованного бревна

    В настоящее время очень популярная, хотя и не дешевая, технология. Срок возведения дома из оцилиндрованного бревна — около 3-6 месяцев.

    Стоимость «под ключ» без чистовой отделки Приблизительно $400-500 за 1 м2 (стоимость сруба — от $120 за 1 м2).

    Дома из оцилиндрованных бревен высокого качества производят некоторые российские и зарубежные фирмы. Среди них самой известной, пожалуй, является «Хонка». Однако их цена за комплект дома составляет около $400 за 1 м2.

    Строительство домов по финской технологии предусматривает сушку древесины в специальных камерах, что помогает снизить уровень влаги в древесине до 11—16°

    Дома из клееного бруса

    Дома из клееного бруса позиционируются как объекты загородной недвижимости элитного класса. Один квадратный метр такого дома обходится заказчику в $550-600.

    Использование конструкций из клееного бруса — одно из лучших на сегодняшний день решений, применяемых в деревянном домостроении. Ствол дерева распиливается на тонкие доски, которые высушиваются, а затем склеиваются экологически чистым клеем. Влаги в таком брусе 8-12%. В результате распилки бреЕ на снимается внутреннее напряжение, по этому клееный брус почти не подвержен деформации и усадке. Клееный брус имеет гребенчатый профиль, позволяющий подгонять брусья максимально плотно, создавая стену, не уступающую по теплоизолирующим свойствам сплошной стене

    Из деревянного бруса можно строить стены, стыкующиеся не только под прямым углом, например, возводить эркеры. Дома из бруса чаще всего не требуют наружной отделки с целью придания строению эстетичного облика, что нужно учитывать при составлении сметы расходов на постройку дома.

    В современном строительстве остаются популярными дома из брусовых блоков и блоков из круглого бревна.

    Современные каркасные (каркасно-щитовые) дома

    Технология деревянно-каркасного дома воспринимается частными застройщиками как новинка, хотя была известна и раньше. До перестройки в СССР работало 3 завода, выпускавших щитовые дома. Раньше такие дома называли «Финскими», сегодня чаще встречается название «Канадский дом», потому что современный вариант конструкции этих домов пришел в Россию из Канады.

    В настоящее время каркасно-щитовое строительство пользуется большой популярностью как среди профессиональных, так и среди индивидуальных застройщиков.

    По сравнению с домами из бревна и бруса каркасные дома обладают следующими преимуществами:

    1. Короткие сроки строительства, обусловленные высокой скоростью возведения основного каркаса.
    2. Небольшие размеры и вес элементов каркаса, что позволяет отказаться от тяжелого подъемного оборудования и, стало быть, сохранить имеющуюся на участке растительность.
    3. Возможность строить в один этап, поскольку каркасные дома не дают усадки.
    4. Меньший вес строения, что позволяет облегчить фундамент и снизить требования относительно несущей способности грунтов.
    5. Меньшая теплопроводность наружных ограждающих конструкций при одинаковой толщине.
    6. Большое разнообразие архитектурно-планировочных решений и вариантов внутренней отделки; гладкая поверхность наружных стен, что предоставляет большие возможности для комбинирования различных отделочных материалов (штукатурка, дикий камень, навесные материалы), возможность устройства плоской кровли.
    7. Возможность строительства в сейсмоопасных районах (9 баллов).
    8. Возможность монтажа инженерных коммуникаций в стенах и полах.

    Что касается цены вопроса. В целом на коробку без чистовой отделки по наиболее экономичным решениям планка может начинаться от $180-200. Если же смотреть реально по предложениям, представленным сегодня на рынке, то даже в низшей категории такие дома предлагаются по цене $520-550 за 1 м2.

    Быстровозводимые модульные дома на основе несущих структурных теплоизоляционных панелей (сэндвич-панелей)

    Такие дома не требуют массивных фундаментов. Все их структурные элементы изготавливаются в заводских условиях, легко транспортируются в комплекте и быстро монтируются на строительной площадке.

    Индивидуальные жилые дома и другие здания с использованием этой технологии в большом количестве строятся в США, Канаде (в том числе за Полярным Кругом), в Европе и на других континентах, с успехом заменяя наиболее распространенную деревянно-каркасную технологию.

    Исходными материалами для изготовления панелей служат ориентированная стружечная плита, пенополистирол в качестве утеплителя и специальный связующий состав, придающий панели исключительную прочность. Для крепления по торцам модульных элементов используются доски различной толщины.

    Срок изготовления комплекта панелей дома общей площадью 150-200 м2 не превышает 30 дней. Сроки сборки на готовом фундаменте — не более 3 недель.

    Приблизительная стоимость комплекта дома (площадью более 100 м2), в состав которого входят:

    • обвязочный брус;
    • панели стеновые наружные толщиной 164 мм;
    • внутренние перегородки каркасные или панели стеновые 124 мм;
    • панели перекрытия усиленные 204 мм;
    • кровельные панели усиленные 164 мм или традиционные стропильные конструкции;
    • крепежные элементы, анкера, саморезы, монтажная пена и инструкция по сборке, составляет от $280 за 1 м2 общей площади.

    Приблизительная стоимость возведенного на малозаглубленном ленточном монолитном фундаменте аналогичного дома с остеклением пластиковыми окнами REHAU, с кровлей из финской битумной черепицы «Икопал», водосточной системой Nicoll, внешней отделкой в виде акриловой шубы и разведенными инженерными коммуникациями (котел с обвязкой, дымоходы, отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электрика) составляет от $650 за 1 м2 общей площади.

    По видам работ затраты на возведение индивидуального малоэтажного дома распределяются примерно следующим образом:

    • стоимость проекта (при индивидуальном проектировании) составляет примерно 5-7%;
    • затраты на сооружение фундамента (в зависимости от типа дома) — 15-20%;
    • стоимость коробки — 30-40% (в деревянном домостроении 40-70%);
    • инженерное обеспечение — 15-20%;
    • финишная отделка — 25^-5%;
    • прочие затраты — на уровне 5-10%.

    Подготовлено по материалам доклада на конференции «Малоэтажное строительство в рамках НП «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»: технологии и материалы, проблемы и перспективы» (05.04.2007 г. Москва. Экспоцентр).

    Технологии строительства №3(51) / 2007



     
    Москва, ул. Софьи Ковалевской 14а
    тел./факс:
    +7 (495) 229-41-87
    germostroy@rambler.ru

    Клеевой отдел: +7 (495) 543-26-65
     
    Герметики ·  Мастики ·  Клеи ·  Гидрофобизаторы ·  Очистители ·  ЛКМ ·  Наливные покрытия ·  Утеплители ·  Гидроизоляция ·  Огнебиозащита ·  Пены полиуретановые ·  Инструменты ·  Антикоррозийные покрытия ·  Сухие смеси ·  Составы для бетона

    Панельное домостроение ·  Монолитное и кирпичное домостроение ·  Деревянное домостроение ·  Производство стеклопакетов, монтаж окон

    Наш информационный партнер - стоительный портал www.stroyka.ru Web-mastering © Почерк.Ru, 2006-2024