Есть мнение Проектирование Санация жилых зданий - первые объекты в Москве

Санация жилых зданий - первые объекты в Москве

В нашей стране ситуация с наследием прошлого гораздо сложнее. Состояние несущих и ограждающих конструкций большинства многоэтажных зданий, построенных еще в советское время, а также физический износ внутренних и наружных инженерных коммуникаций в большинстве городов России оказались в таком плачевном состоянии, что приближаются к опасному критическому уровню. И эта ситуация с каждым годом только ухудшается. Чтобы избежать техногенной катастрофы, отечественный строительный комплекс и финансовая система распределения капитальных вложений в ближайшее время должны будут, и уже постепенно начинают, переориентироваться на реконструкцию как на главную стратегически важную экономическую задач».

Несколько лет назад практические действия в этом направлении начало осуществлять московское правительство. При этом учитывался опыт санации в Восточной Германии, прежде всего, в бывшем Восточном Берлине. Для проведения экспериментальных работ из городского бюджета были выделены необходимые средства, предоставлены конкретные объекты, разработана документация и... - реконструкция была проведена. Сначала - на первых трех зданиях, которые использовались под общежития, затем еще на трех -обыкновенных жилых домах типовых серий с частично приватизированными квартирами. Все эти работы проводились без отселения жильцов и закончились успешно! Можно констатировать, что начало положено -в текущем 2004 году Москва приобрела, наконец, свой собственный, очень важный, опыт проведения специфических и технологически сложных ремонтно-строительных работ, который необходимо анализировать, совершенствовать и внедрять в дальнейшую практику.

О том, как все это происходило, в специальном интервью журналу «Технологии строительства» рассказали непосредственные участники событий:

Владимир Николаевич Клеев — генеральный директор ОАО «Управление санации жилого фонда», Сергей Александрович Царе-городцев — генеральный дирек тор группы компаний «Инфо-космос», Андрей Рафаэльевич Безукладников — эксперт-координатор ЗАО «КБЕ — оконные технологии», Олег Александрович Исаев — адвокат Московской коллегии адвокатов.

С чего начиналась санация в Москве

Работы по реконструкции (слово «санация» тогда не употреблялось) многоэтажных жилых домов в Москве начали проводиться с 2000 года в рамках совместной международной программы ТАССИС и Главмосстроя и были закончены в 2001 году. В то время распоряжением вице-мэра Москвы Б.Н. Никольского были определены объекты, расположенные по нескольким адресам - на улицах Хабаровской, Петровско-Разумовской и Липецкой. Все эти здания представляли собой многоэтажные жилые дома панельного типа, в которых располагались общежития, поэтому проводить реконструкцию без отселения жильцов было значительно легче. Перечень работ включал утепление и отделку фасадов, внутреннюю отделку, замену кровли, окон и внутренних коммуникаций. На фасадах зданий по двум первым адресам использовалась система утепления «Мармарок», на третьем объекте - система «Синтеко». Заказчиком работ выступало ГУП «Жилищник-1», созданное УЖКХ (сегодня это Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства) г. Москвы. Эти первые объекты были экспериментальными. В них использовался немецкий опыт.

15 февраля 2001 года московским правительством было выпущено распоряжение, согласно которому совместно с немецкой стороной была сформирована рабочая группа, организовано ОАО «Управление санации жилого фонда» в качестве заказчика и выделены несколько новых объектов в Москве для выполнения реконструкции с привлечением немецких специалистов.

Для чего образовалось Управление санации? Предполагалось, что работы по реконструкции жилых зданий в Москве будут проводиться регулярно и финансироваться из городского бюджета по статье «капитальные вложения», а не «капитальный ремонт».

В распоряжении было указано, что реконструкция должна производиться за счет средств, полученных от строительства новых жилых зданий -строится дом, а прибыль от его продажи используется для приведения в порядок соседнего существующего здания. Идея хорошая, но в данном случае она не была реализована. В перспективе - да, экономически проблема должна иметь комплексное решение. А пока новой организации предстояла большая и сложная работа в роли заказчика.

Объекты, представленные к санации

Управлению санации сначала были выделены два объекта в Москве по адресам: Малая Калитниковская улица, дом 45 и Краснохолмская набережная, дом 3. Позже к ним было добавлено еще одно соседнее здание на Краснохолмской набережной -дом 5/9. Все эти здания типовой серии 11-18, построенные в конце 60-х - начале 70-х годов, одноподъездные, но разной этажности. Дома на Краснохолмской набережной имеют 9 этажей (с одним лифтом), а дом на Малой Калитниковской улице - 1 2 этажей (с двумя лифтами). Во всех домах проживали и сейчас проживают люди, в том числе пенсионеры и дети. Многие квартиры - приватизированы. Поэтому «человеческий фактор» во время реконструкции являлся наиболее сложной и деликатной проблемой. Ей уделялось особое внимание в организации всех работ.

Финансирование происходило из городского бюджета по статье капитальные вложения. Деньги удавалось получать с некоторыми трудностями. На проектирование необходимые средства были выделены с апреля 2002 года. Разработку всей концепции и регламентных альбомов выполнил МНИИТЭП под руководством Юрия Пантелеймоновича Григорьева. Затем, рабочую документацию -проектный институт ПИ-2. Вообще, все три проекта были очень похожи друг на друга. Принципиальная разница заключалась в том, что, во-первых, на Малой Калитниковской была предусмотрена экспериментальная скатная металлическая кровля с внутренним водостоком производства ОАО «Мосмонтажспецстрой». На Краснохолмской набережной - жилые мансардные системы «Элевит». Во-вторых, на Малой Калитниковской устанавливали ограждающие конструкции на балконы, а на Краснохолмской набережной предусмотрен демонтаж всех балконов и установка новых балконных систем производства компании «Штакузит». Все основные технологии, заложенные в проекте, были определены распорядительными документами и техническим заданием. К весне 2003 года проектная документация была готова, можно было начинать работы. Их начали сначала на Малой Калитниковской, затем и по остальным адресам. Заказчиком всех работ являлось Управление санации жилого фонда, а генеральным подрядчиком - компания «Инфокосмос». Надо отметить, что фирмы-учредители ОАО «Управление санации» были определены не случайно. Они представляют собой заинтересованных участников перспективного развития работ по реконструкции, так как имеют возможность использовать в этих работах свою специализацию и технологии: «Главмосстрой» - генподрядные и иные работы, «Мосремстрой»-внутренние ремонтные работы, «Мосмонтажспецстрой» - металлоконструкции и лифты, фирма «КБЕ» - передовые оконные технологии.

Организация работ

В техническом задании и распорядительных документах было указано, что работы по санации должны проводиться во всех квартирах, выделенных для реконструкции жилых домов, независимо от формы собственности. В данном случае имел место эксперимент, но в дальнейшем вопрос ремонта приватизированных квартир не должен решаться за счет бюджетных денег. В Германии бюджетное финансирование возможно только в отношении муниципального жилья, которое после реконструкции приобретает более высокую балансовую стоимость, что впоследствии отражается на стоимости аренды этих квартир. Состав внутриквартирных работ включал в себя как отделочные работы, так и замену внутренних инженерных коммуникаций. В частности, из-за того, что предстояло делать новую электропроводку и менять электрооборудование, то, соответственно, пришлось переклеивать обои, ремонтировать потолки. Юридически жильцы могли вообще отказаться от ремонта в своей квартире, а некоторым из них могли не понравиться материалы или, например, сантехника, тем более что предлагались только отечественные строительные материалы и комплектующие. Впервые проблема взаимоотношений между строителями и жильцами домов в период проведения ремонта встала так остро. Требовалось немало усилий и специальных мероприятий для того, чтобы поддерживать их на нормальном уровне и предотвращать конфликтные ситуации. Для этого была проведена большая организационная работа. Предварительно проводились собрания жителей. Их подробно информировали о том, как будет проходить реконструкция, в какие сроки, какие конкретно работы и материалы будут использоваться. На собраниях выбрали рабочие группы уполномоченных, которые должны были представлять интересы жильцов и контактировать со строителями. Для экстренной связи была выделена «горячая линия»: номер телефона для обращения граждан и оперативного решения возникающих вопросов. Жителям домов была предоставлена возможность выбора некоторых отделочных материалов - обоев, керамической плитки. Те из них, кого этот выбор не устраивал, могли купить материалы самостоятельно за свой счет и предоставить строителям для использования в своей квартире. Никаких материальных компенсаций при этом не производилось. Система отношений была такая: или ремонт делается так, как предусмотрено проектом - из бесплатных для жителей материалов, или, пожалуйста, предоставляйте свои материалы, купленные за собственный счет, и они будут бесплатно использованы в работе. Фактически жителям этих домов очень повезло -на деньги из городского бюджета им просто был «подарен» ремонт собственных частных квартир. Никаких повышений квартплаты или последующего возврата потраченных на эти цели средств не предполагалось и не потребуется в будущем.

Для урегулирования всех организационно-правовых отношений в период производства реконструкции был приглашен опытный юрист – адвокат Олег Александрович Исаев, который специально разработал текст и условия типового договора между каждым собственником квартиры или ответственным квартиросъемщиком с одной стороны и Управлением санации как фирмой-заказчиком - с другой. Эти договора были заключены индивидуально, и только после этого начались работы. Сложностей было много. Жильцы очень часто предъявляли претензии. В суде, например, уже более года рассматривается дело о претензии владельцев одной квартиры к ОАО «Управление санации жилого фонда» - за непроведенный ремонт (жители сознательно отказались от проведения в их квартире большинства предусмотренных проектом работ), они требуют материальной компенсации в размере стоимости непроведенного ремонта. Возникает вопрос: почему бюджетные деньги города должны тратиться на такие «подарки»? В другом случае, когда строители готовились к устройству мансард на объектах, расположенных на Краснохолмской набережной, но финансирование еще не было открыто, группа жильцов объявила о намерении обратиться в суд по поводу возможного повреждения стен здания. Споры были прекращены после предъявления документов, отражавших результаты детально проведенной экспертизы. В проекте предусматривались все необходимые мероприятия, в том числе усиление фундаментов, устройство новых приставных балконов, система утепления фасадов. Надо сказать, что Управа района и Префектура оказывали постоянную поддержку строителям. Все собрания жильцов проходили с участием их представителей.

Факт, что договора с жителями заключались именно с заказчиком -Управлением санации, а работы производила другая фирма - генеральный подрядчик (и у него - подрядчика, соответственно, возникали трения с жильцами) являлся юридически продуманным тактическим ходом. Это позволило заказчику выступать в роли арбитра в спорных ситуациях и быстрее улаживать конфликты. Во многих случаях требования и претензии жильцов оказывались, мягко говоря, необоснованными. Этими вопросами специально занимался сотрудник Управления санации Владимир Борисович Сафонов. Ему пришлось общаться и заключать договора лично с каждой семьей и много поработать, чтобы психологические аспекты не мешали производству ремонтных работ. Он успешно справился с данной задачей. Специфика трудностей при реконструкции без отселения заключается в том, что взаимоотношения с жильцами могут составлять до 80% всех организационных проблем. Даже планирование графика работ может в любой момент сорваться из-за того, что кто-нибудь из жильцов вдруг уедет в командировку или у него не будет настроения пустить рабочих в свою квартиру. А сами работы и технологии их производства не являются сложными, если нормально финансируются.

Виды выполненных работ

Темпы и сроки проведения реконструкции полностью зависели от финансирования. В какие-то периоды на объектах работало более ста человек, не обходилось и без накладок. На Малой Калитниковской улице наличие средств позволило проводить практически все работы одновременно. Начало работ - ноябрь 2002-го, сдача дома - февраль 2003 года. Дома на Краснохолмской набережной финансировались с задержками, поэтому работы производились отдельными этапами. Например, сначала заменили старые деревянные окна на новые пластиковые. Кстати, нужно отметить, что на всех трех объектах санации были установлены очень хорошие современные оконные конструкции из ПВХ-профиля производства «КБЕ» с широкой коробкой, двухкамерным стеклопакетом и встроенными вентиляционными клапанами. Хотя фирма «КБЕ» и является немецкой, но этот профиль изготовляется в России по немецким стандартам качества. Окна из него делала и монтировала фирма «Мир окон», производство которой расположено в городе Красногорске.

В состав работ по реконструкции входило практически все, кроме, разве что, переноса стен. Санация по своей главной задаче, в отличие от обычного планово-предупредительного ремонта, который лишь восстанавливает утраченное при эксплуатации состояние объекта, подразумевает приведение старых зданий в качественно новое состояние с максимальным соответствием современным требованиям СНиПов. Но так как стены не переносились, а нормы значительно изменились, то в ряде случаев их нельзя было выполнить в полной мере. Поэтому делалось все максимально возможное. Ремонтировались и квартиры, и общественные зоны: подъезды, лестницы, лифтовые холлы. Были установлены новые лифты Карачаровского завода. Оборудовали незадымляемые лестничные клетки, чего раньше не было, системы оповещения и пожаротушения - пожарные гидранты провели прямо к квартирам. На этажах установили противопожарные двери. Заменили мусоропроводы. В подвалах даже смонтировали систему защиты от грызунов. Работы вне зданий включали замену основных коммуникаций и благоустройство прилегающей территории.

Для утепления наружных стен всех трех домов использовалась система «Синтеко». В данной системе, как правило, применяется комбинированный утеплитель - пенополистирол специальных фасадных марок с рассечками из минераловатных плит, сертифицированные дюбели (или анкеры) для дополнительного (помимо клея) крепления утеплителя, а также так называемый базовый (или армирующий) и, затем, финишный слой фасадной штукатурки. Клей и штукатурные смеси, используемые в системе «Синтеко», производит на своем предприятии группа компаний «Инфокосмос», которая и выполнила фасадные работы. На одном доме были смонтированы новые балконные ограждения из окрашенного металла со сдвижным остеклением. На двух других домах будут установлены новые балконные системы с остеклением.

Ремонт в квартирах производился в соответствии с проектом. Он включал: полную замену внутренних инженерных сетей и оборудования, сантехники, межкомнатных и входных дверей, отделку стен новыми обоями, облицовку ванной и кухни керамической плиткой, ремонт потолков, замену напольных покрытий (в одном доме использовался линолеум, в двух других - щитовой паркет или ламинат). Идя навстречу пожеланиям жильцов, подрядчики, при необходимости, выполняли и дополнительные работы, не входящие в состав проекта. В этом случае заключался отдельный договор, который оплачивали сами жильцы уже как заказчики.

Большое внимание уделялось культуре производства работ. Приходилось учитывать «человеческий фактор», а также использовать опыт тех подрядчиков, которые уже работали на коммунальных объектах. Не всегда это получалось. Были и замечания по качеству, и переделки. Преодолевали трудности с размещением бытовых помещений и складированием материалов. Основная нагрузка и ответственность легли на представителей заказчика и генерального подрядчика, которые контролировали и руководили процессом.

С точки зрения строителей, удобнее производить сначала все фасадные работы, а потом уже внутренние. Но, по просьбам жителей и органов власти, очередность работ фактически поменялась - сначала ремонт делали внутри, а потом уже снаружи. Это была вынужденная ситуация. Она объяснялась еще одним аспектом - происходили задержки с проектной документацией. Дело в том, что для капитального ремонта службам ЖКХ достаточно составить дефектную ведомость, и можно начинать работы. В данном случае документация имела наименование «Проект реконструкции (санации)» и, после всех согласований, эти проекты должны были проходить обязательную экспертизу, такую же, как для нового строительства. Это требовало дополнительного времени. Из-за отсутствия практического опыта подобных работ, проектировщики не могли сразу правильно заложить в проекты все технические решения до тех пор, пока не были заключены договора подряда с конкретными организациями, которые корректировали проектные решения. Изменения и уточнения приходилось вносить в проектную документацию параллельно с проведением самой реконструкции. Кроме того, на объектах обнаружилось очень много скрытых дефектов.

Отсутствие опыта создавало для всех участников дополнительные трудности. Например, впервые на реконструкции жилого дома в России было задумано использовать приставные - со сложной системой крепления к стенам дома - балконы. Их разработали немецкие специалисты из фирмы «Штакузит». Но никто из проектировщиков не знал, что это такое, тем более, как эти балконы устанавливают. Только после того, как договорились с немецкой стороной по ценам на все виды работ и обе стороны - российская и немецкая - пошли на компромисс, нашлось оптимальное решение - часть наиболее ответственных узлов изготовить в Германии, а основные металлические конструкции выполнить в России, лишь после этого можно было дорабатывать проектную и сметную документацию. Сейчас эти балконы уже изготовлены и вскоре будут смонтированы на двух домах. Аналогичные проблемы возникли при проектировании мансардных систем «Элевит», которые, согласно распоряжению, должны были устанавливаться на двух домах на Краснохолмской набережной. Но дело в том, что «Элевит» — это новая разработка, и проектировщики с этой системой еще не были знакомы. Пришлось просить самих авторов-разработчиков проекты мансардных конструкций на субподряде.

Заключительные выводы и рекомендации

Работы по реконструкции, которые выполнялись на трех вышеназванных объектах, конечно, дают много информации для размышлений и анализа. Прежде всего, это экономические показатели. Износ отдельных составляющих элементов здания, требующий их капитального ремонта или замены, безусловно, приводит к необходимости проведения других работ. Невозможно заменить электропроводку, не переклеивая обои. Но также невозможно оставить без увеличения прежние мощности трансформаторной подстанции, к которой подключен реконструируемый дом, так как энергопотребление новых электрических сетей в квартирах по нормам увеличивается примерно в три раза, ведь у современных жильцов по сравнению с началом 60-х годов уже прошлого века появилось больше бытовой техники и электроприборов. И такая же взаимозависимость во многих других вопросах.

Жилой дом - это единая структура, где все задачи должны решаться комплексно. Финансовые вложения в реконструкцию позволяют непосредственно влиять на качество жилого здания в целом и, соответственно, на сроки его последующей эксплуатации. В результате должна меняться и его стоимость. Возможно, должны быть установлены другие налоги, взиматься другая квартплата. К сожалению, у города сейчас нет нормативной базы, опираясь на которую, можно бы рассчитать это увеличение после завершения санации. Но ее нужно создавать. «Наша группа не имеет соответствующих полномочий, но опыт первых объектов позволяет начать такую работу. Мы обобщили результаты и пред ставили все расчеты в таблицах и диаграммах. Из них видно, какую часть составляют различные виды работ в общей сумме расходов», - это высказывание участников интервью.

Как известно, далеко не все морально и физически устаревшие дома первых индустриальных серий можно снести. Совершенно очевидно, что городской бюджет не потянет такой огромный объем необходимой реконструкции. Но не получится везде решать жилищные проблемы и строительством новых зданий на месте сносимых старых. Придется заниматься санацией. И это нужно делать быстро, так как коммуникации приходят в негодность. Точечная санация возможна в исключительных случаях, когда инвестор компенсирует затраты на ее проведение от какого-либо другого объекта инвестирования. Задача должна решаться на градостроительном уровне. К сожалению, как нам известно, существующие проектные разработки реконструкции кварталов пока не рассматривают санацию в контексте с перспективой развития кварталов и микрорайонов Москвы. Это ошибка, поскольку в этих проектах предлагается только новое строительство, и никак не решаются проблемы санации многочисленных 9- и 1 2-этажных жилых домов. Они остаются в своем существующем состоянии. Это совершенно не правильно.

В настоящее время санация в Москве пока не получила широкой политической огласки. Она пока воспринимается бюджетом как абсолютно затратный механизм, а инвесторы полностью отключены от процесса и не рассматривают эту тему. По итогам первых объектов сметная стоимость реконструкции в среднем составляет 400-450 $/м². Если проектом предусматривается устройство новых балконов, мансард и усиление фундаментов, то цена составляет 700-800 $/м². Это фактически сопоставимо со стоимостью нового строительства. Отсюда возникает вопрос - где и как проводить санацию?

Вероятно, санацию следует делать там, где невозможен, по разным причинам, снос существующего дома.

Например, дом по адресу Большая Якиманка, 32. Этот дом выделяется на центральной магистрали города своей непрезентабельностью. Очевидно, что сегодня на этом месте с видом на Кремль никому из инвесторов не удастся построить аналогичный хотя бы по площади дом и при этом удовлетворить требования всех жителей элитного в прошлом дома. Расселить такой дом крайне трудно и дорого. Выход - провести санацию дома с установкой самых передовых фасадных и инженерных систем.

Город получит очень приличный (на вид и изнутри) «почти новый» дом.

Наверное, такой подход можно распространить и на другие «типовые» дома на центральных магистралях города: расселять эти дома очень дорого, а вот санировать их окажется намного дешевле расселения.

Если именно таким экономическим способом оценивать санацию - сравнивать ее стоимость не просто со стоимостью нового строительства, а именно со стоимостью расселения жителей при реновации территории, то сравнение окажется явно в пользу санации!

В ближайшее время в этом направлении события обязательно будут развиваться. Они будут продиктованы необходимостью.

Редакция журнала «Технологии строительства» выражает признательность участникам данного интервью за предоставленную интересную информацию и в дальнейшем будет оповещать читателей о развитии событий, связанных с темой реконструкции (санации) жилых зданий в нашей стране.