Есть мнение Мнение специалистов Экспертиза в интересах владельцев жилья

Экспертиза в интересах владельцев жилья

Поводом для публикации этой статьи послужило обращение в редакцию одной из читательниц журнала, обеспокоенной тем, что в ее квартире некоторое время тому назад начали образовываться трещины между плитами межэтажного перекрытия, и в настоящее время этот процесс продолжается. Хозяйка квартиры обратилась за помощью в «Независимое агентство строительных экспертиз», специалисты которого выехали на объект и произвели диагностическое обследование строительных конструкций. Редакция журнала попросила генерального директора агентства «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА» Игоря Анатольевича Ткаченко прокомментировать эту и иные ситуации, которые могут возникать в связи с обнаружением дефектов строительных конструкций на объектах недвижимости.

- Игорь Анатольевич, что нужно делать в подобных случаях?

- При выявлении жильцами дома тех или иных признаков аварийности, следует обратиться к представителям эксплуатирующей организации, поскольку именно они в первую очередь должны быть обеспокоены тем, что происходит с домом. Если в РЭУ или ДЭЗе не отреагировали на такое заявление надлежащим образом, есть смысл прибегнуть к помощи независимых экспертных организаций с целью проведения технического обследования состояния строительных конструкций в квартире и определения причин возникновения дефектов.

В настоящее время такого рода работы на объектах недвижимости у нас в стране выполняют как государственные, так и частные независимые экспертные организации, разумеется, при наличии у них государственной лицензии на данный вид деятельности. К числу негосударственных экспертных организаций относится «Независимое агентство строительных экспертиз». Строительная экспертиза в ее нынешнем виде относительно молодая, но динамично развивающаяся отрасль. Повышаются требования к качеству строительства и, как следствие, растет количество обращений к строительным экспертам. Кстати, наше агентство - одно из немногих, которое, помимо выполнения заказов частных лиц (владельцев квартир или загородных домов), занимается строительным аудитом крупных зданий и сооружений, таких, как многоэтажные жилые дома, промышленные и общественные объекты различного профиля.

На каких принципах обычно строится взаимодействие заказчиков и независимых экспертных агентств, таких, например, как наше? Прежде всего, эксперты выезжают на объект и, используя методы приборного контроля, на месте объективно оценивают состояние строительных конструкций и материалов, использованных при их изготовлении. Здесь важно отметить, что все замеры проводятся в строгом соответствии с методиками, закрепленными соответствующими нормативными документами. Далее, на основании полученных данных делается вывод о характере выявленных дефектов и о том, кто явился виновником возникновения аварийной ситуации: строители, допустившие брак; эксплуатирующая организация, не выполняющая свои обязанности должным образом; соседи или сам владелец квартиры, а также даются рекомендации по устранению выявленных дефектов. Вся информация, полученная при обследовании объекта, и выводы, сделанные после ее аналитической обработки, оформляются в виде экспертного заключения, которое передается заказчику.

- Что дает заказчику наличие у него независимого экспертного заключения?

- Экспертное заключение - это официальный документ, в котором имеющиеся дефекты не только описаны, но и зафиксированы при помощи фотоматериалов. Помимо того, все содержащиеся в заключении выводы сделаны со ссылками на действующие нормативные и технические документы: СНиПы, ГОСТы, ТСНы, и т.д., и с обязательным указанием того, какие из этих нормативов и в какой части нарушены.

В большинстве случаев сторона, признанная виновной в наступлении аварийной ситуации, сознавая абсолютную объективность и обоснованность предъявленных претензий, старается исправить ситуацию. Как показывает наша практика, 65-70% подобных дел решаются в до судебном порядке. В том случае, когда становится очевидным, что судебного разбирательства не избежать, экспертное заключение направляется в суд, где оно в обязательном порядке принимается к рассмотрению.

Наряду с этим, мы поддерживаем постоянные деловые контакты с юристами, специализирующимися на ведении дел, связанных с недвижимостью. Поэтому мы можем рекомендовать своему клиенту адвоката, который будет квалифицированно защищать его интересы в суде. Бывает и так, что дело оказывается в суде до того, как было проведено техническое освидетельствование объекта, явившегося предметом спора заинтересованных сторон. В этом случае суды передают нам такие дела для проведения экспертизы, и составленное нами заключение приобщается к делу. Иногда наши специалисты выступают в качестве экспертов в суде, во время слушания материалов дела. Это бывает необходимо тогда, когда данное нами заключение требует тех или иных пояснений.

- Как часто специалистов Вашего агентства привлекают к экспертизе жилых многоэтажных домов или расположенных в них квартир?

- Освидетельствование такого рода объектов в среднем занимает 30-40% от общего количества проводимых нами экспертиз. Чаще всего клиенты обращаются к нам по поводу протечек и строительного брака. Между прочим, в протечках далеко не всегда виноваты жильцы верхних квартир. Зачастую причиной таких аварий является гидравлический удар.

Что касается строительного брака, то здесь наиболее часто приходится сталкиваться с неровностями стен, потолка и пола, а также с неправильно выполненным утеплением ограждающих стен или даже с полным его отсутствием. Если наличие неровностей мы не квалифицируем как аварийную ситуацию - они ведут лишь к увеличению расхода выравнивающих отделочных материалов, - то с браком, допущенным при утеплении наружных стен, все гораздо серьезнее. Такая дефектная стена становится причиной утечки тепла из жилых помещений, что будет снижать уровень комфортности проживания.

Кроме того, зимой в «холодной» стене точка росы будет смещаться в сторону ее внутренней, обогреваемой поверхности, на которой начнет конденсироваться влага и, как следствие, развиваться грибок. Если не принять срочных мер по устранению такого дефекта, то со временем это приведет к разрушению строительного основания: стальная арматура подвергнется коррозии, а бетон потеряет свои конструктивные качества и станет крошиться. Если речь идет о многоэтажном жилом доме, то о последствиях такого, мягко говоря, «упущения» даже страшно подумать...

К довольно типичным проявлениям строительного брака мы также относим неправильную установку окон, что проявляется в чрезмерном заглублении оконных блоков по отношению к внутренней отапливаемой поверхности стены. Такие заглубленные окна будут запотевать в холодное время года по причине неудовлетворительного обогрева стекол конвективными потоками, поднимающимися вверх от радиаторов центрального отопления, расположенных под оконным проемом.

Продолжая тему строительного брака, нельзя не сказать о том, что к нам постоянно обращаются люди, намеревающиеся приобрести квартиру во вновь построенном доме. Следует признать, что потенциальные владельцы новых квартир в данном случае поступают исключительно дальновидно. Дело в том, что помимо перечисленных выше нарушений СНиПов, допущенных по вине строителей, случается, что фактический метраж квартиры не соответствует заявленному застройщиком. Скажем, из проектных документов явствует, что площадь приобретаемой квартиры составляет 135 м², а по результатам выполненных нами замеров оказывается 133 м². Если учесть, что стоимость 1 м² жилья в этом доме равна, предположим, 4 тыс. у.е., то вполне может оказаться так, что доверчивый покупатель сделает кому-то хороший «подарок».

То же самое относится и к отделке вновь приобретенной квартиры. Часто бывает так, что все работы выполнены качественно, но вызывает сомнения их сметная стоимость и, прежде всего, - в отношении примененных материалов. В этом случае можно провести экспертизу сметной документации и выявить явно завышенные цены на отделочные материалы.

- Возвращаясь к тому конкретному случаю, который стал причиной нашего разговора, хочется узнать о том, как развивались события?

- Группа специалистов нашего агентства выехала на объект заказчика и произвела диагностическое обследование квартиры. Далее, если позволите, я буду приводить выдержки из составленного ими экспертного заключения.

Квартира расположена на 10-м этаже 12-этажного кирпичного дома старой постройки. Вблизи него с одной стороны находится другой такой же многоэтажный жилой дом, но сданный в эксплуатацию 2-3 года назад. С другой стороны - стройплощадка, где ведутся работы по сносу «долгостроя», оставшегося от советских времен. При первичном осмотре квартиры установлено, что в рустах между плитами перекрытия есть трещины. В месте сопряжения межэтажного перекрытия со стеной, выходящей на главный фасад, также обнаружены горизонтальные трещины со значительной шириной раскрытия. Кроме того, трещины видны в местах сопряжения плит перекрытия и внутренних перегородок. В некоторых местах трещины волосяные, в других имеют ширину раскрытия около 1 см. На ограждающих стенах есть волосяные трещины в месте укладки перемычек над оконными проемами.

Параллельно производился наружный осмотр фундамента дома (фото 3, 5, 6, 11). На цоколе были выявлены мелкие и отдельные глубокие трещины под окнами первого этажа. Наряду с этим выявлено выветривание раствора из кирпичной кладки и незначительное искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций. Обследование отмостки показало, что она имеет провалы и оседания; осадки и просадки в ее основании; трещины и щели различного характера, растительность в виде травы. Между отмосткой и стеновыми конструкциями здания существует значительный зазор. При проведении диагностического обследования наружных стеновых конструкций дома, выполненных из полнотелого кирпича (фото 5, 7, 8-12), выявлены различные трещины, выбоины на кирпичах, выветривание раствора из швов, трещины в местах сопряжения стеновых конструкций с дверными проемами.

После визуального осмотра эксперты приступили к диагностике состояния конструкций методом приборного контроля. В ходе проведения этих мероприятий было установлено, что в квартире плиты межэтажного перекрытия, установленные у наружной стены жилого дома, смещены от первоначального положения на расстояние от 5 до 1 2 мм (фото 18, 22, 25). Между смещенной плитой перекрытия и последующим рядом плит в одной из комнат квартиры выявлена щель шириной 1 2 мм (фото 23-25). Зазор между стеной перекрытия и стеновой конструкцией достигает 6 мм (фото 17). В ходе диагностического обследования проводилась нивелировка поверхности потолка на предмет отклонения от горизонтальной плоскости смещенных плит покрытия. Горизонтальный уровень потолка был проверен при помощи лазерного нивелира «Лимка-Зенит» с точностью нивелирования 0,3 мм/м. Отклонение от горизонтальной плоскости составляет 5-13 мм.

В процессе диагностирования лоджии квартиры (фото 27, 28) выявлены значительные зазоры и горизонтальные трещины между плитами перекрытия и в местах их сопряжения со стеновыми конструкциями.

Кроме того, было проведено диагностическое обследование соседней квартиры, показавшее, что плиты перекрытия имеют значительный погиб (фото 29-32) и установлены с нарушением СНиП 3.03.01 -87 (пункты 3.5-3.7). В рустах между плитами перекрытия трещины глубиной 1 мм с шириной раскрытия 0,1 мм. При обследовании лоджии квартиры выявлены зазоры между плитами перекрытия и волосяные трещины в местах сопряжения плит со стеновыми конструкциями.

- Что можно сказать о причинах появления перечисленных дефектов?

- Условия строительства в Москве усложняются с каждым годом. Новое строительство ведется на территориях со все более сложными инженерно-геологическими и гидрогеологическими условиями, к которым следует отнести слабые грунты, неблагоприятные инженерно-геологические процессы, близость существующей застройки. Помимо того, увеличивается доля высотных домов, и, соответственно, возрастают нагрузки на их основания. В силу этих причин реконструкция и строительство новых объектов, а также возведение зданий в районах ново го строительства должны осуществляться с привлечением заинтересованных организаций, эксплуатирующих окружающие здания, кроме того, следует решать вопросы, связанные с обследованием зданий, находящихся в зоне влияния нового строительства, необходимо вести наблюдения за поведением строящегося или реконструируемого объекта и окружающей его существующей застройки.

Что касается нашего случая, то на основании анализа данных, полученных при диагностическом обследовании, экспертами определены возможные факторы, под влиянием которых произошли деформации в квартире:

Кроме того, при проведении диагностического обследования экспертами установлено, что инженерно-технические работники организации, обслуживающей данный дом, игнорируют целый ряд положений, изложенных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда». Поэтому мы рекомендуем хозяйке квартиры потребовать от эксплуатирующей организации разработать мероприятия по исправлению выявленных дефектов и безвозмездно их устранить. В случае отклонения претензий, мы предлагаем обратиться в суд для защиты своих прав. К сказанному могу лишь добавить перечень статей Гражданского кодекса РФ, стоящих на страже интересов потерпевшей стороны: статья 1 5 (глава №1); статья 1064 (глава №59); статьи 1068 и 1 082. Уверен, что материалов и ссылок, собранных в экспертном заключении, более чем достаточно, для того чтобы убедить представителей эксплуатирующей организации в том, что это дело не следует доводить до судебного разбирательства.