Есть мнение Мнение специалистов Как нельзя строить. Рекомендации будущему строителю

Как нельзя строить. Рекомендации будущему строителю

О благоустроенном загородном доме, дополняющем или заменяющем городскую квартиру, не мечтает лишь тот, кто его уже имеет. Вполне объяснимое стремление горожан вырваться из густонаселенного центра привело к значительному увеличению объемов малоэтажного домостроения. Загородные резиденции большие и маленькие; поражающие очевидной архитектурной несостоятельностью и достаточно скромные, не обезображенные бурной фантазией заказчика или пытающегося продемонстрировать свой творческий потенциал архитектора; отторгаемые окружающей средой и «вырастающие» из участка, как неотъемлемая часть природы, обеспечивая общение с ней, - появляются в окрестностях больших и малых российских городов, как грибы после дождя.

Понятно, что возможность приобретения загородной недвижимости имеет не каждый. Как правило, владельцами земельных участков под индивидуальную застройку становятся люди состоятельные. Они не жалеют ни времени, ни средств для того, чтобы «родовое гнездышко» соответствовало их собственному представлению об эстетике, комфорте и уюте. В этом нет ничего предосудительного, если бы не одно «но»: зачастую к процессу реализации мечты привлекаются люди, профессионализм которых вызывает сомнение. Подобная недальновидность некоторых застройщиков, продиктованная в большинстве случаев желанием сэкономить, оборачивается дополнительными расходами на устранение последствий ошибок и нарушений, допущенных некомпетентными исполнителями работ на различных стадиях строительства, и может привести к возникновению целого ряда проблем в период эксплуатации объекта. От такого варианта экономии страдает не только внешний облик постройки, но и его потребительское качество.

Строительство любого объекта, в том числе и коттеджа - процесс сложный, трудоемкий и, разумеется, не дешевый. Возможность сократить расходы на проектирование и возведение дома за счет использования труда «недорогого» архитектора и бригады «шабашников» существует лишь при одном условии если будущий владелец коттеджа хорошо разбирается в строительном деле и способен проконтролировать качество проектной документации, строительных материалов, монтажа и отделочных работ. Заказчика же, не имеющего отношения к строительству и нанимающего при этом дешевую, а стало быть, неквалифицированную, рабочую силу, ждут большие неожиданности, причем не всегда приятные.

Индивидуальному застройщику, не обладающему знаниями инженера-строителя, можно порекомендовать весьма эффективное средство избавления от «головной боли» - контроль или техническое сопровождение проекта на всех стадиях его реализации с привлечением независимых организаций, имеющих в своем штате специалистов, способных определить адекватность проектных конструктивных и технологических решений, а также их соответствие требованиям действующих строительных норм и правил.

К числу таких организаций относится компания «Анализ Проектирования и Экспертиза Строительства». Несколько практических советов читателям, планирующим стать владельцами загородных домов, дает генеральный директор компании «АПЭС»

Александр Иванович Шимченко.

«ТС»: Несмотря на то, что тема качества коттеджного строительства широко освещается в печати, в том числе и на страницах нашего журнала, большая часть современных застройщиков продолжает с удивительным постоянством повторять ошибки своих предшественников. На какие из них будущим домовладельцам следует обратить особое внимание?

- Самая распространенная ошибка - неудовлетворительное качество, а в некоторых случаях - отсутствие проекта.

Как ни странно, люди до сих пор не видят разницы между дизайнером и архитектором, не имеют ни малейшего представления о том, что такое рабочее проектирование. Некоторые заказчики в погоне за сокращением расходов умудряются обходиться несколькими рисунками, выполненными от руки. В принципе, если постройка не отличается особой сложностью и сам заказчик хорошо разбирается в вопросах строи тельства, стадию тщательной проработки проекта можно исключить. Но в большинстве случаев заказчик может быть в значительной степени застрахован от неожиданностей только при наличии грамотно разработанного продуманного проекта. И тот, кто считает, что красивая картинка позволит выдать качественную строительную продукцию, глубоко заблуждается.

Проектирование - один из наиболее ответственных этапов. Ошибки, допущенные при подготовке проектной документации, могут привести не только к возникновению проблем в процессе производства строительно-монтажных работ, а стало быть, к затягиванию сроков строительства, но и к более неприятным последствиям, самое серьезное из которых - угроза разрушения здания. Поэтому человек, принявший решение «строиться», должен, прежде всего, подобрать лицензированную проектную организацию.

До того момента, когда архитектор приступит к работе над проектом, между проектной организацией и заказчиком заключается Договор на проектирование, в котором перечисляются взаимные обязательства сторон и приводится задание на проектирование (пожелание заказчика, точный перечень разрабатываемых документов и сроки выполнения работ). В договоре обязательно должен быть пункт примерно такого содержания: «проектная организация обязуется осуществлять проектирование в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих в Российской Федерации (СНиПов, ГОСТов, Сводов правил)».

Договор на проектирование, как правило, состоит из двух частей: договор на эскизное проектирование и договор на рабочее проектирование. Количество чертежей, выполняемых на стадии эскизного проектирования, зависит от уровня сложности здания. Обычно в состав эскизного проекта входят фасады здания, поэтажные планы, план кровли и генеральный план участка, определяются основные размеры помещений и общая площадь дома. Иногда приводится предварительная номенклатура основных строительных материалов. Эскизный проект нужен для согласования с местной администрацией и оформления в БТИ паспорта на дом.

После согласования эскиза с главным архитектором района, пожарной охраной и санэпидемстанцией, получения техусловий на подсоединение всех инженерных сетей, получения разрешения на строительство начинается вторая стадия разработка рабочей документации. Стадия рабочего проектирования включает архитектурно-строительную и инженерную (проектирование коммуникаций) части. На этой стадии архитектор должен работать в паре с инженером-конструктором и обязательно согласовывать с ним архитектурные решения. После тщательной проработки архитектурно-строительной части чертежи поступают к смежникам специалистам по проектированию систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, электрических сетей и т.д. для внесения необходимых корректировок.

Согласно схеме, принятой в современной практике домостроения, готовый комплект рабочей документации подписывается в производство работ и передается подрядчику.

Лет 15 назад, когда проектной деятельностью занимались большие институты и роль человеческого фактора сводилась к минимуму, поскольку рабочий проект представлял собой продукт коллективного творчества, эта схема работала достаточно эффективно. В любой проектной организации такого уровня, как Моспроект-1, Моспроект-2, Мосжилниипроект и т.п., был строительный отдел, в котором работало как минимум пять техников, примерно столько же рядовых инженеров и два-три ведущих (в зависимости от масштабов проектного института), два-три руководителя группы, два ГИПа, один или два главных специалиста. В любом проектном институте конструктивный чертеж, независимо от того, кем он разрабатывался, техником ли, рядовым инженером или ведущим, всегда проверялся инженером, руководителем группы, ГИПом и главным специалистом мастерской. Кроме того, существовал нормоконтроль. Главспец и руководитель группы сами вообще ничего не чертили, а только проверяли проектную продукцию.

Сегодня этого в 99,9% нет, потому что проектные организации маленькие. В современных проектных бюро трудятся, как правило, 2 3 архитектора и 2 конструктора, которых некому контролировать. А ведь вариантов конструктивного решения одного и того же архитектурного замысла может быть несколько, где гарантия того, что будет выбран самый лучший из них, наиболее рациональный, соответствующий и требованиям нормативных документов, и функциональному назначению объекта. Даже самые серьезные люди ошибаются. Ведь неспроста на заводах есть ОТК.

В нынешней ситуации оценить правильность принятых проектных решений, выявить ошибки, допущенные при проектировании индивидуального дома, может любая организация, имеющая лицензию на проектирование или на обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений и выдачу технических заключений и рекомендаций.

Не исключено, что кто-то сочтет независимую экспертизу проекта дорогим удовольствием, необоснованной подстраховкой. Конечно, это дополнительная статья расходов. Однако смею вас уверить, что экспертиза поможет избежать гораздо больших финансовых потерь.

«ТС»: Какие ошибки чаще всего встречаются в проектах?

- На стадии разработки проектной документации ошибок допускается очень много. Даже если я начну перечислять лишь наиболее типичные, боюсь, статья превратится в многотомное издание. Поэтому я, пожалуй, ограничусь перечнем замечаний, которые следует учитывать при проектировании фундаментной части коттеджа (нулевого цикла).

1. Вопиющая ошибка - разработка технических решений по устройству фундаментов без учета характеристик грунта, то есть вслепую. Однако любое строительство на неисследованных грунтах, тем более строительство кирпичного дома, чревато его осадкой, появлением трещин, а иногда потерей устойчивости отдельных конструкций. И уж совсем не поддается объяснению факт, когда заказчик тратит на свой особ няк почти миллион долларов, но при этом экономит на работах по проектной подготовке. В связи с этим хочу напомнить прописную истину - «скупой платит дважды». Фундамент, выполненный с надеждой «на авось», - это мина замедленного действия, которая рано или поздно даст о себе знать.
2. Недооценка роли такой технологической операции, как подчистка грунта. Дело в том, что некоторым грунтам, например, глинам и суглинкам, для того чтобы прийти в материковое состояние, требуется длительное время. Поэтому по окончании земляных работ, особенно, если работы по отрывке котлована производились с использованием техники, имеющей на ковше клыки, эти котлованы следует обязательно подчистить либо при помощи строительной техники, срезающей грунт до материкового состояния, либо вручную. Если же взрыхленные участки просто присыпать песком и уплотнить, этого будет недостаточно. Полностью грунт все равно не уплотнится, и в основании вашего дома останется еще одна мина замедленного действия. Причем в этом случае даже монолитная железобетонная плита может вас не спасти. Если где-то в краевой зоне плиты произойдет осадка грунта, того количества арматуры, которое необходимо при работе плиты, может быть недостаточно. Эта ошибка очень серьезная.
3. Отсутствие мероприятий по предупреждению возникновения деформаций от морозного пучения. Если известно, что подвальные помещения в дальнейшем будут эксплуатироваться в тепле, то капитальные стены, расположенные не по периметру, а внутри дома, не закладывают на глубину промерзания грунта. Когда такой дом в недостроенном виде оставляется на зиму, цокольные и подвальные помещения охлаждаются, земля начинает промерзать и в грунтах, обладающих повышенной влажностью (а практически все суглинки и глины Подмосковья обладают повышенной влажностью), возникает морозное пучение в основании и по боковой поверхности конструкций, которое приводит к деформациям конструкций. Поэтому, при необходимости консервации неотапливаемого объекта, следует предусмотреть мероприятия по временному утеплению его заглубленной части.
4. Обратная засыпка пучинистыми грунтами при устройстве малозаглубленных фундаментов.Обратная засыпка должна производиться непучинистыми грунтами. К непучинистым грунтам относятся маловлажные пески крупные и средней крупности. Если же засыпка производится пучинистым грунтом, то должны учитываться мероприятия по защите конструкций от морозного пучения грунта, сооружаться защитные стенки, воспринимающие нагрузку, возникающую при морозном пучении.
5. Отсутствие должного контроля при устройстве гидроизоляции подвалов и цокольных этажей.Практика обследования 50 эксплуатируемых достаточно серьезных объектов показала, что в 45 из них текут подвалы или цокольные этажи. Чаще всего это объясняется отсутствием должного контроля на стадии производства работ по гидроизоляции заглубленных частей здания. Поэтому всем заказчикам мы настоятельно рекомендуем при выполнении гидроизоляции привлекать специалистов технического надзора.
6. Устройство дренажной системы при отсутствии результатов инженерно-геологических изысканий. Не во всех случаях существует необходимость устройства дренажа. Иногда дренажная система, опоясывающая фундамент, превращается в водосборник, а избыточная влага может существенно изменить характеристики грунта. При разработке проекта этот момент следует учитывать.

«ТС»: Предположим, проект выполнен в соответствии с требованиями нормативных документов. Заказчик должен понимать, в какую сумму выльется его реализация. Какие моменты должны быть учтены при составлении сметы?

- Предварительную оценку дома по укрупненным расценкам можно дать на стадии эскизного проектирования. К окончательному осмечиванию приступают только перед сдачей готового рабочего проекта заказчику. Причем желательно, чтобы по каждому из разделов проекта были даны спецификации с объемами основных строительных материалов: кирпича, бетона и т.д. Например, если проектом предусмотрено использование сборных плит перекрытий, то должна быть указана их марка и количество, если применяется монолитный железобетон, указываются марка бетона, класс арматуры и ее тоннаж, а также согласно какому стандарту она изготовлена. В дальнейшем этот проект просчитывает подрядчик. Причем он имеет право «перемерить» проект, поскольку проектировщики тоже иногда ошибаются в объемах.

Каждый подрядчик осмечивает строительный объект по-своему. Иной раз встречаются такие сметы, которые мы считаем откровенным мошенничеством. Поэтому процессу составления сметы должен предшествовать этап разработки технологической карты с перечнем всех выполняемых работ. Конечно, заказчику, не обладающему инженерными знаниями, вряд ли удастся самостоятельно разобраться в этом вопросе. Но у него есть возможность пригласить независимого технически грамотного специалиста, который не только поможет правильно составить технологическую карту, позволяющую сделать сметные расчеты прозрачными, но и будет от лица заказчика осуществлять технический надзор за строительством и расходом материалов.

Что собой представляет технологическая карта?

Это очередность всех предусмотренных технологией производства строительно-монтажных и отделочных работ, которые должны выполняться в соответствии с требованиями норм. Допустим, мы собираемся оштукатурить какую-то поверхность. Прежде чем произвести отделку, надо эту поверхность проверить на предмет пригодности к оштукатуриванию и определить перечень мероприятий по ее подготовке к отделке, то есть, нужна ли сетка для упрочнения поверхностного слоя или достаточно предварительной огрун-товки, какой вид штукатурки применить и т.д.

Или, например, такая операция, как разбивка осей здания. Что в нее входит? Устройство обноски, на которой закрепляются оси. Существуют нормативные документы, в которых перечислены правила устройства обноски, и все работы должны выполняться с учетом требований этих документов. Не буду перечислять остальные технологические операции, их очень много. Скажу только, что максимально детализированная технологическая карта может занять несколько десятков страниц.

Чтобы не пришлось составлять технологические карты по отдельным видам работ, можно выполнить проект производства работ (ППР). ППР состоит из нескольких разделов. К основным из них относятся: топографическая съемка участка, подготовка строительной площадки, возведение фундамента, каркаса, устройство крыши, остекление оконных проемов и монтаж дверей, монтаж внутренних и внешних инженерных сетей, оборудование и чистовая отделка помещений, мероприятия по водоотводу, благоустройство участка. По каждому из разделов составляется еще более подробный перечень работ.

«ТС»: Грамотный проект условие необходимое, но, очевидно, не достаточное для получения качественной строительной продукции? Какие факторы могут негативно сказаться на эстетических и эксплуатационных характеристиках коттеджа?

- Очень внимательно следует относиться к выбору строительных материалов. Дело в том, что среди них есть такие, поведение которых до сих пор не очень хорошо изучено. Больше всего дискуссий и противоречивых откликов вызывает применение в малоэтажном строительстве пенобетонных блоков. Многие специалисты считают использование подобных материалов в конструкциях несущих стен, то есть с расчетом на то, что на кладку будут опираться перекрытия, определенного рода ошибкой. Практика обследования объектов, находящихся в эксплуатации, показывает, что пенобетонные блоки с течением времени теряют прочностные характеристики. Применение ячеистых бетонов может быть оправдано только в тех случаях, когда эти материалы сами себя несут, как это делается в монолитном и сборно-монолитном домостроении. В сборно-монолитных зданиях из пенобетонных блоков возводят самонесущие ограждающие конструкции, которые потом защищают облицовочным кирпичом либо оштукатуривают.

Наиболее подходящий стеновой материал для объектов малоэтажного строительства - кирпич. Он и по прочностным характеристикам в десятки раз превосходит пенобетон, и к воздействию негативных атмосферных факторов менее восприимчив, а уж о долговечности и говорить не надо. К тому же его использование значительно упрощает решение вопросов, связанных с усилением конструкций в случае корректировки конструктивных решений или при реконструкции объекта.

Самая удачная, на наш взгляд, конструктивная схема загородного дома - монолитно-каркасная с заполнением стен кирпичом либо кирпичом в сочетании с пенобетоном.

Следующий момент. Очень часто при возведении несущих стен из кирпича или пенобетонных бло ков исполнители работ не придают особого значения отклонению толщины швов кладки от нормируемых значений.

Дело в том, что согласно требованиям СНиП «Несущие и ограждающие конструкции», а также «Каменные и армокаменные конструкции» толщина горизонтального шва кирпичной кладки должна составлять 12±3 мм, а вертикального - 10±3 мм, то есть не может превышать 15 мм. Причем разницы между кладкой из облицовочного кирпича и кладкой из обыкновенного кирпича по отклонениям от горизонтали и вертикали, согласно положениям того же СНиП, нет. Разве что кладка из облицовочного кирпича выполняется с расшивкой внутренних или наружных швов, а кладка из простого кирпича делается либо «в пустошовку», то есть под штукатурку (в конце рабочего дня, когда раствор еще не схватился, шов расчищается на глубину до 5 мм), либо с полным заполнением шва (если предусмотрен монтаж вентилируемого фасада или утепление).

Почему же толщина швов кирпичной кладки не должна превышать 15 мм? Лабораторными испытаниями было установлено, что при толщине швов более 15 мм теплопроводность кладки увеличивается, и расчетная толщина стены не обеспечивает тепловой защиты здания. Одним словом, толщина шва влияет на теплотехнические характеристики конструкции. Об этом надо помнить.

Замечание в адрес утепления. Во многих проектах наружные стены представляют собой многослойную конструкцию, состоящую из 38-сантиметровой кладки из обычного кирпича (или пенобетонных блоков), пенополистирольных плит толщиной 100 мм и кладки из облицовочного кирпича (или изобыкновенного - под штукатурку).

О чем нельзя забывать, когда идет речь об утеплении конструкций пенополистирольными плитами. Как правило, поверхность стены, а в большинстве случаев это кирпичная кладка, не бывает идеально ровной, поэтому между утеплителем и стеной всегда существует некая воздушная прослойка, которая может свести усилия по утеплению к нулю. Пенополистирол работает как утеплитель только в том случае, если он приклеивается к стене, то есть когда между ним и той стеной, к которой он приклеивается, отсутствует движение воздуха. Если же между пенополистиролом и строительным основанием воздух свободно перемещается, то он перестает выполнять теплоизоляционные функции.

Вызывают удивление проекты несущих стен, в которых между утеплителем и наружной облицовкой из кирпича предусмотрены воздушные зазоры. Думаю, произошла какая-то путаница. Дело в том, что любой кирпич обладает очень хорошей паропроницаемос-тью, поэтому, как бы мы не хотели, зимой тепловые потоки направлены наружу, и водяные пары из утеплителя выйдут через материал. Это означает, что в некоторых случаях воздушные зазоры вовсе не нужны.

Как ни странно, многие до сих пор не знают, чем отличается гидроизоляция от пароизоляции.

Между тем это абсолютно разные понятия. Один и тот же материал может обладать великолепными гидроизоляционными свойствами и не быть при этом пароизолятором. То есть он может очень хорошо держать воду, а пары той же самой воды спокой но пропускать. Эту особенность надо учитывать при устройстве полов по грунтам в тех случаях, когда вы хотите сделать систему кондиционирования от грунта, то есть использовать грунт, температура которого в летнее время не превышает 7°С, в качестве естественного охладителя воздуха.

Много ошибок возникает на стадии выбора кровельных покрытий и монтажа кровли. Если за критерий оценки качества кровельного покрытия брать долговечность, то на первом месте окажется медь, потому что медь на кровле это 150 лет эксплуатации. На втором месте обыкновенная оцинкованная сталь. Черепица, изготовленная из оцинкованной стали, может прослужить около 70 лет.

Что касается материалов, из которых изготавливается трубная разводка, особенно сантехническая, то опять же медь вне конкуренции, на втором месте обыкновенная «черная» труба. Срок эксплуатации обыкновенного черного металла составляет не менее 60 лет. Все остальные материалы пока что мало изучены, хотя, наверное, при строительстве не очень больших коттеджей, когда нагрузки не превышают 3 4 атм., их применение может оказаться вполне обоснованным. Если же строится серьезный особняк, вкладываются большие деньги в отделку, должна использоваться только медь, или, на худой конец, нержавейка.

Несколько слов об окнах. Выбор «оконной столярки» для коттеджа достаточно серьезная проблема. Дело в том, что 80% окон из числа представленных сегодня на российском рынке, не подходит для эксплуатации в климатических условиях Подмосковья. Я не буду лоббировать какую-то фирму, но отмечу только одно, что наша компания провела серию лабораторных испытаний образцов продукции, предлагаемой различными производителями окон, и подготовила уже несколько отчетов. Анализ результатов этих испытаний позволяет сделать вывод о том, что многие современные оконные системы обладают недостаточной теплоизоляционной способностью, и потому при их использовании в отечественном строительстве необходимо предусматривать мероприятия по компенсации дискомфорта, возникающего в приоконной зоне, например, увеличивать количество или мощность приборов отопления. Эксплуатацию в нашем климате выдерживает только раздельная столярка.

Ну и коль скоро речь зашла об остеклении, хочу дать потенциальным заказчикам совет: не торопитесь заказывать окна. Помните - прежде чем устанавливать окна, следует подготовить под них проемы, а не наоборот. Подготовка оконного проема - достаточно серьезная технологическая операция, связанная с решением многих задач, самая главная из которых - исключение риска промерзания через стык и участок стены в районе откоса. Все эти моменты должны быть проработаны на стадии проектирования. К сожалению, 80% проектировщиков этим вопросом не владеют. Мы можем привести очень много примеров, когда даже при наличии в доме серьезных отопительных систем, достаточного количества энергетических ресурсов, человек, находясь в помещении, испытывает чувство дискомфорта.

«ТС»: Существует ли возможность оптимизировать затраты без снижения качества строительства? На чем можно и на чем нельзя экономить?

- Если заказчик не смог объективно оценить свои финансовые возможности заранее, на этапе формулирования требований к будущему дому, и вздумал экономить уже после сдачи проекта в производство, то такая экономия обязательно отразится на качестве объекта, поэтому от нее лучше сразу отказаться. Чтобы от мероприятий, направленных на снижение стоимости строительства, не пострадали потребительские характеристики объекта, все пожелания заказчика, в том числе вызванные финансовыми проблемами, должны быть учтены на стадии разработки проектной документации.

Наиболее популярный среди застройщиков вариант удешевления проекта - замена одних материалов на другие, более дешевые. В принципе, этот путь сокращения затрат позволяет получить определенный экономический эффект. Правда, качество строительной продукции при этом, хоть и незначительно, но ухудшается, сокращаются сроки безремонтной эксплуатации объекта. Здесь действует правило: «сэкономишь на стадии строительства - потеряешь в процессе эксплуатации». Главное - не увлекаться и в погоне за снижением стоимости не экономить на основных конструкциях дома: фундаменте, стенах, кровле, окнах. Грамотно смонтированный капитальный дом может простоять не одну сотню лет. Кровля должна быть такой, чтобы о ней можно было не вспоминать все это время.

Сэкономить можно на отделочных материалах, мебели, сантехническом оборудовании. Кстати, сегодня существуют такие системы отделки, которые можно использовать многократно. Например, стены можно оштукатурить, зашпаклевать и окрасить. Не надо клеить какие-то экзотические обои. Лет пять можно прожить и при обыкновенной окраске какими-то более-менее приличными материалами. Если нет возможности купить дорогой паркет, можно сделать нормальное основание с идеально ровными стяжками и уложить самый дешевый ламинат, который есть на рынке. Когда появятся деньги, ламинат можно будет спокойно заменить на любое другое покрытие. Вот таким должен быть подход. Рациональность - прежде всего.

«ТС»: Какие моменты следует учитывать при проектировании и монтаже систем инженерного обеспечения коттеджа?

- Во-первых, на любые инженерные системы должен быть выполнен проект с указанием материалов, из которых изготовлены трубы и кабели, с местами их установки и т.д. Если в период монтажа внутренних сетей появляется необходимость внести в проект какие-то изменения, проектировщик должен составить исполнительную схему и показать на ней, где и какие трубы и кабели проложены.

Второй момент, на который хотелось бы обратить внимание будущих владельцев коттеджей. Это вопрос организации воздухообмена. Многие предусматривают в коттеджах только вытяжную вентиляцию и забывают об организации притока, надеясь, очевидно, на форточку. Но при открытой форточке, особенно в мороз, вы вряд ли будете чувствовать себя комфортно. Поскольку современные окна и двери очень плотно закрывают контур, в доме обязательно надо устраивать принудительную приточную вентиляцию, которая обеспечит нормируемый обмен воздуха. Особенно это касается помещений подвального и цокольного этажей, саун, тренажерных залов и т.д. Кроме того, грамотный приток и вытяжка позволяют обеспечить в каждом помещении коттеджа полный климатконтроль.

Отсутствие притока - это, кстати говоря, бич всех наших квартир. Если еще в новых больших домах первой категории устраивают специальные каналы приточной вентиляции с установкой самостоятельных систем на чердаках, то в домах постройки до 1996 года приточная вентиляция не предусмотрена.

«ТС»: В основе отношений между заказчиком и организацией, осуществляющей строительство, лежит договор подряда. Каких принципов следует придерживаться при его составлении?

- Договор подряда - основной документ, регулирующий взаимоотношения двух сторон, преследующих одну цель - построить современный загородный дом. От согласованности действий участников договора зависит эстетическое и потребительское качество готовой строительной продукции. Чтобы результат совместной деятельности заказчика и подрядчика не только понравился хозяину, но и соответствовал требованиям строительных норм и правил, при составлении договора следует учитывать несколько важных моментов.

Совет номер один. В составлении договора подряда должна участвовать организация, осуществляющая технический надзор. Договор должен составляться таким образом, чтобы была полная прозрачность, чтобы заказчик понимал, за что он платит. Все расходы, точные, а не приблизительные цифры, должны быть обозначены в смете не одной строкой, а с расшифровкой. Деньги должны не отрабатываться, а зарабатываться. Необоснованные предоплаты в договоре должны отсутствовать. Договор должен быть разбит на несколько этапов. Чем больше этих этапов, тем больше гарантий, что заказчика не обманут. Не обманут не только в прямом смысле слова, но и не наделают брака. Только грамотно составленный договор подряда, в котором прописаны все варианты цивилизованного решения любых проблем, возникающих при реализации проекта, поможет избежать «нервотрепки».

Совет номер два. Договор подряда обязательно должен быть увязан с проектом и сметой. Недаром в нашей фирме есть услуга - проверка положений договора на соответствие нормативным документам. Если такой договор подряда подписан, тогда все ясно, и у заказчика не возникает вопросов. В нашей практике встречались ситуации, когда в сметах даже объемы не указывались. Выведена общая сумма в миллион долларов и сумма 30%-й предоплаты в 300 тыс. За что, если в этой смете даже объемов нет, только перечислены позиции и сразу проставлена общая сумма. А без объемов что проверять? Вот в чем суть. В договоре должны быть все нюансы учтены, все вопросы, в том числе и вопросы качества. Чем больше позиций и требований будет оговорено в договоре, тем легче будет принимать работу.

Кстати, все вышесказанное относится и к договору на проектирование. Нам по роду своей деятельности много раз приходилось видеть договор с проектировщиком, в котором практически ничего не написано, потому что составляли его проектировщик с заказчиком. А разве заказчик знает, какие требования должны предъявляться к проекту, что должно быть разработано? Без представителя технического надзора, грамотный договор на проектирование составить невозможно. И никакой юрист тут не поможет, поскольку юрист не строитель, он не разбирается в нормативной документации и может не знать каких-то нюансов, а в строительстве таких нюансов хоть отбавляй: арматуру не ту заложил на каком-то участке плита провисла. Вот вам и нюанс. Казалось бы, всего-то на полтонны из ста тонн меньше заложил, а в результате придется производить усиление здания, если, конечно, такая возможность существует.

Одним словом, в составлении любых договоров между участниками строительного процесса должен принимать участие инженер с большим стажем. Желательно, чтобы это был представитель независимой от подрядчика организации, имеющей опыт работы по осуществлению функций технического надзора. Причем права и обязанности сторон (заказчика и технадзорной службы) должны быть закреплены отдельным договором на технадзор.

«ТС»: Какие выводы можно сделать, подводя итог вышесказанному?

И уж совсем не поддается объяснению факт, когда инженерные фирмы начинают оперировать понятиями «евроремонт» и ему подобными. Хотелось бы знать, что они при этом имеют в виду. У нас по допускам отделки согласно СНиП 30401-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» существует 3 вида отделки: высококачественная штукатурка, улучшенная штукатурка и простая штукатурка. Если люди, осуществляя отделку, умеют работать согласно требованиям нормативной документации по допуску как «высококачественная штукатурка», то им уже можно вручать орден «Герой России». Это серьезный допуск. Причем тут евроремонт, если все определено СНиПом? Таких понятий на рынке быть не должно.